01.04.2014 года Совет Министров Республики Беларусь утвердил Постановлением № 298 “Положение о порядке возмещения лицом, которому предоставлен земельный участок, затрат на строительство, в том числе и проектирование, объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры к такому земельному участку”.

Согласно которому были даны следующие поручения:

- Республиканским органам государственного управления, облисполкомам и Минскому горисполкому привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим постановлением и принять иные меры по его реализации.

- Министерству архитектуры и строительства давать разъяснения по вопросам применения утвержденного настоящим постановлением Положения о порядке возмещения лицом, которому предоставлен земельный участок, затрат на строительство, в том числе проектирование, объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры к такому земельному участку.

В итоге же действия и (или) бездействие чиновников, по нашему мнению, привели к тому, что сложилась следующая ситуация (конкретные истории вы можете прочитать в приложении к данному обращению):

– часть лиц, которые купили участки на аукционах, не была уведомлена до начала аукциона о том, что им придется возмещать затраты на строительство, в том числе и проектирование, объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры к такому земельному участку - что, соответственно, можно рассматривать, как оказание услуги ненадлежащего качества, ведь победитель аукциона не был проинформирован о том, что ему предстоят еще дополнительные скрытые расходы;

– часть лиц, которые купили землю на аукционе, были постфактум уведомлены с момента выдачи разрешения на строительство о том, что им предстоят скрытые расходы, но конкретную сумму расходов никто не мог назвать, так как исполкомы только со второго квартала 2018 года начали принимать соответствующие постановления;

– из-за того, что исполкомы не знали как посчитать, хотя Минстройархитектуры постановлением от 01.04.2015 № 12 утвердило Методические рекомендации расчета показателей удельной стоимости затрат объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры, многие люди, которые возвели дома начиная с 2014 года не могли ввести их в эксплуатацию и жили фактически на стройплощадках; а это влечет за собой оплату газа и электричества по повышенным тарифам, например 49 коп. вместо 9 за газ; что можно квалифицировать как нанесение материального ущерба гражданам действиями и/или бездействием исполкомов;

– в части решений исполкомов, которые приняты, можно заметить, что размер компенсации одинаков, хотя естественным образом возникают сомнения о том, что в Пинске и Барановичах показатели удельной стоимости затрат совпали до копейки; что, по нашему мнению, косвенно подтверждает, что на местах не знают как считать, а используют непонятные технологию 3П: “Пол, палец, потолок”;

– в части решений исполкомов содержится грубое нарушение, так как стоимость затрат, например, указана для всех сельских населенных пунктов (например, Столбцовский РИК), а должно быть просчитано для каждого населенного пункта в отдельности;

– с части лиц пытаются взыскать компенсацию за коммуникации, построенные еще во времена СССР, что нарушает, по нашему мнению, методику расчета;

– если внимательно проанализировать ответы Минстройархитекруты, то можно заметить, что они противоречат друг другу в части компенсации, что свидетельствует о том, что чиновники не понимают, как применять данное Постановление;

– возникают вопросы о праве собственности на объекты инфраструктуры, которые компенсируют застройщики;

– возникают противоречия с иными нормативными правовыми документами, которые говорят, что деньги, полученные от реализации участков с аукционов должны идти на инфраструктуру;

– возникают вопросы относительно того, почему более 4 лет не принимались решения исполкомов о размере компенсации за инфраструктуру;

– часть исполкомов в принципе не знала о такой ситуации и вводила дома; кто в такой ситуации будет платить за коммуникации и на основании чего?

– методические рекомендации, которые выпустило Минстройархитектуры противоречат Постановлению Совета министров, так по ситуации Столбцовского района расчет стоимости, как оказалось, осуществлялся по 5 другим населенным пунктам, участки в которых выдавались до 2014 года.

В итоге, данная ситуация наносит вред как физическим лицам, застройщикам: вынуждены жить на стройплощадках, так как продали квартиры, чтобы возвести дом, оформили кредиты, а сейчас, как снег на голову, еще и такие платежи, о которых никто не знал.

Также вред наносится и государству: падает привлекательность малых населенных городов - как инструментария для решения жилищного вопроса. Участки становятся “золотыми” и люди не могут позволить себе решить проблему. В итоге же решение этой проблемы будет ложиться на государство.

Да и общественное мнение под материалами, опубликованными в СМИ говорит о том, что это “грабеж средь бела дня”: https://realty.tut.by/news/offtop-realty/617027.html https://realt.onliner.by/2018/11/30/uchastki-11 и др.
Более того, после сюжета по телеканалу ОНТ сложилось впечатление, что "лед тронулся": https://www.youtube.com/watch?v=Y3c3HzV1p0Q&feature=youtu.be Но, как оказалось, Минстройархитектуры "спустило" какие-то тарифы на места и с людей, с которых согласно сюжету, не имели право взимать компенсацию, по прежнему ее требуют.

В связи с изложенным просим:

– отменить “Положение о порядке возмещения лицом, которому предоставлен земельный участок, затрат на строительство, в том числе и проектирование, объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры к такому земельному участку”;

– привлечь к ответственности должностных лиц, действия и/или бездействия которых привели к данной ситуации;

– возместить нанесенный материальный ущерб лицам, оказавшимся в данной ситуации, в размере уплаченных сумм по повышенным тарифам за электричество и газ;

– при рассмотрении настоящего обращения проанализировать конкретные истории, размещенные в приложении, прокомментировать описанные в них факты и предоставить ответы на содержащиеся в них вопросы.

PS Мы писали запрос в Национальное кадастровое агентство с просьбой уточнить количество участков, проданных на аукционах после 1 апреля 2014 года, чтобы показать истинный размер проблемы, а не ограничиваться несколькими историями. Но получили ответ о том, что у них нет такой информации.

Приложение: Реальные истории застройщиков

История № 1 (участок в Столбцовском районе)
Участок в Столбцовском районе был приобретен в августе 2017 года. Перед аукционом будущие собственники уточняли о том, за что они должны будут заплатить. Но ни о какой компенсации затрат на инфраструктуру не было и речи. Собственникам участка сказали, что все включено в стоимость участка. Более того, в разрешении на строительство никакой формулировке о компенсации нет.
Но осенью 2018 года при вводе дома в эксплуатацию собственники получили отказ с формулировкой о том, что они должны возместить затраты на коммуникации, которые, к слову, были построены в 60-ых годах прошлого века, а модернизированы в 2009 году. И размер компенсации - более 15 000 рублей. С чем собственники не согласны, так как они не были уведомлены о том, что должны это сделать, а наоборот, заверены в том, что все включено в стоимость участка. Если бы они знали о том, что их ждут такие затраты, то не приобретали бы участок и не начинали строительство.
Более подробно с описанной ситуацией можно ознакомиться по ссылке: https://realty.tut.by/news/offtop-realty/617027.html
После сюжета, снятого телеканалом ОНТ https://www.youtube.com/watch?v=Y3c3HzV1p0Q&feature=youtu.be выяснилось, что собственники должны были компенсировать коммуникации построенные не в их деревне, а в пяти других, так как исполком использовал методические рекомендации, утвержденные Минстройархитектуры, которые противоречат Постановлению совета министров по своей сути. И по итогам сюжета никаких действий в отношении собственников исполком не предпринял. Они не получили никаких ответов, ни звонков. То есть ситуация осталась на прежнем месте.
В каком порядке собственники могут обязать компенсировать ущерб, нанесенный имм действиями и/или бездействием чиновников Столбцовского райисполкома?


История № 2 (участок в Логойском районе)

В 2016 году, через открытый аукцион, в частную собственность будущим собственником был приобретён земельный участок в одном из сельских населённых пунктов Логойского района.
До этого новоиспечённый владелец участка в Логойском районе жил на съемном жилье в городе Минске, недвижимым имуществом на тот момент не обладал, но средства на него понемногу откладывал. Когда проявилась необходимость решения жилищного вопроса думал приобретать недвижимость в Минске, но обдумав все за и против решил, что в перенаселённом Минске ему жить совсем не обязательно, (т.к. работает собственник участка всё равно на дому), и за те деньги на которые в Минске он мог купить всего лишь комнату, в деревне я мог построить хоть и не большой, но свой дом. Просмотрев перечень предлагаемых аукционов, одним из них он заинтересовался и купил.
Перед проведением аукциона, перед предоставлением документов на участок и выдачей решения местного исполнительного комитета с разрешением на строительства, о необходимости уплаты собственником компенсации за реконструкцию или строительство инженерных сетей предупреждён он не был.
В эксплуатацию собственник участка только собирается вводить, но по имеющимся сведениям, всем, кто после резонансной статьи на портале TUT.BY пробовал вводиться в эксплуатацию, Логойский РИК отвечал отказом в связи с неуплатой ими этого «дикого побора», те кто сдавался в эксплуатацию до выхода данной статьи – успешно ввелись без его уплаты.
О законодательных противоречиях Постановления №298. Согласно «Стандартному отчёту №Б-09/15-ЖМ-Р-2015-5/9 о кадастровой оценке земель, земельных участков Логойского района», подготовленному ГУП «Национальное кадастровое агентство», согласованному Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь и утверждённому Решением Логойского районного исполнительного комитета №1730 от 2 августа 2016 года, при формировании базовой стоимости земель населённого пункта (из которой в последующем формируется стоимость земельного участка), согласно формуле, применяется сводный коэффициент влияния факторов оценки в населённом пункте.
Коэффициент влияния факторов оценки в населённом пункте рассчитывается как производное соответствующих коэффициентов факторов оценки в соответствии с таблицей Постановления.

Исходя из принципов методов расчёта базовой стоимости земель населённого пункта, можно смело сделать вывод что факторы, учитывающие полезные блага инженерной инфраструктуры уже заложены в базовую кадастровую стоимость, из которой в последующем формируется начальная цена земельных участков для проведения аукциона. Сама формулировка «кадастровой стоимости земельного участка» Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле, звучит следующим образом: «Кадастровая стоимость участка - представляет собой расчётную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению на дату оценки и включённую в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.», что свидетельствует о том, что в кадастровую (начальную) стоимость участка, стоимость полезных благ инженерной инфраструктуры включена.
Постановление №298 противоречит принципам расчёта кадастровой стоимости земель, а также самому Кодексу Республики Беларусь о земле. Рассматривать данное Постановление можно лишь как грубое, преступное нарушение прав граждан Республики Беларусь, закреплённое на законодательном уровне, что безусловно дискредитирует действующую власть, а так же идёт в «разрез» с её официально проводимой политикой по поддержанию и возрождению сельских населённых пунктов и по борьбе с перенаселением городов.
Заключение.

Таким образом полагаем, что данное постановление деморализует наиболее инициативную, не привыкшую рассчитывать на государство часть общества, которая фактически является одной из наиболее приносящих пользу стране, что в последующем безусловно даст свои негативные последствия для её существования.

История № 3. (участок в Добрушском районе)
Будущие собственники решили купить участок в Добрушском районе. У нас участки никто не покупает, поэтому без аукциона - поставили на учет, как желающего получить земельный участок, не нуждающегося в улучшении жилищных условий и продали по кадастровой стоимости в октябре 2018 года. О компенсации затрат на инфраструктуру предупреждены собственники не были. После покупки и выдачи всех необходимых для строительства документов и разрешений, узнали на TUT.by.
До ближайших коммуникаций 150-200 метров, на стоимость прокладки рассчитывали, а на компенсации нет. Если будут выставлять, то для уровня их населенного пункта, затраты будут слишком высоки. Плюс к вводу в эксплуатацию показатели изменятся неизвестно на сколько ("кот в мешке"). Пока собственники даже не приступали к проекту, полагая, что как вариант уплаченные ими за участок деньги утрачены.

История № 4 (участок в Гродненском районе )

В апреле 2018 года был приобретен участок в частную собственность с аукциона, организатором которой выступал Гродненский райисполком .
Участок расположен в деревне Каролино Гродненского района под номером У-18. На аукционе никто ни слова не сказал про возмещение чего-либо, наоборот организаторы говорили, что к сентябрю-октябрю 2018 года проведут столбы с электричеством, так как стоимость этих манипуляций включена в стоимость участка, ничего не предвещало катастрофы.
28.04.18 собственником было написано заявление в РУП "Гродненское агенство по государственной регистрации и земельному кадастру". По итогам рассмотрения заявления была произведена государственная регистрация земельного участка с соответствующим кадастровым номером в ЧАСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ.
Затем, собственник обратился в службу "Одно Окно" Гродненского райисполкома с заявление на разрешение проектирования строительства индивидуального жилого дома в д.Каролино. Все это время собственник посещал представителей УКСа Гродненского райисполкома с вопросом: когда же будут столбы с проводами на участке, на что получал устные ответы что в сентябре, октябре и т.д.
31 мая 2018 года получил разрешение на строительство жилого дома и нежилых капитальных построек в д. Каролино Подлабенского сельского совета Гродненского района. В данном заключении нет ни слова либо намека на то что собственник должен еще раз кому-то за что-то заплатить.
В июне 2018 года он приступил к возведению фундамента жилого дома собственными силами,из местных строительных материалов. При этом не забывал посещать УКС Гродненского рвйисполкома со старым вопросом: когда появиться электричество? На возведение жилого дома отведены конкретные сроки: 1 год -фундамент и 2 года " коробка" под крышу. Как это сделать без электроэнергии собственник не представлял, что в принципе и не могли представить и ответить на данный вопрос чиновники из УКСа, Гродненского райисполкома, как оказалось -у них даже не было проекта на это, хотя участок был согласован для реализации с аукциона 19.06.2017 года.
Многочисленные обращения на прямые линии Гродненского Райисполкома и Облисполкома, письменные обращения в Гродненский райисполком не увенчались успехом, данные ответы носили формальный характер, без ответа по существу задаваемых вопросов, но и там не говорилось про какое-либо возмещение.
Собственник был вынужден обратиться в Гродненскую областную прокуратуру с надеждой на то что ситуация разрешиться, но мой запрос переадресовали в УКС Гродненского облисполкома, в ответе который был получен, директор УКСа говорил о том, что собственник обязан возместить стоимость электроснабжения. Беседа с представителем УКСа Гродненского Облисполкома , госпожой Лебедевой не прояснила ситуацию, а наоборот еще больше оставила вопросов, чем ответов.
Затем , для прояснения сложившихся вопросов, собственник обратился в Комитет Государственного Контроля по Гроденской области и его запрос вновь переадресовали в УКС Гродненского облисполкома, ответ был ожидаем: опять в ультимативной форме указывалось на обязанность собственника заплатить за коммуникации, которых на его участке нет. Исходя из непонятно откуда взятой методики расчёта возмещения за сети которых нет в природе собственник должен заплатить огромную сумму, при этом это не будет инвестицией и дивиденды, то есть деньги будут просто выброшены, многие застройщики не введут дома в эксплуатацию( план по вводу жилья не выполнят).

История № 5 (участок в г. Слуцк)
Для улучшения жилищных условий гражданами было принято решение строить дом, на учете нуждающихся не состояли так как они имели в собственности квартиру. Для приобретения участка и строительства дома была продана квартира, все вчетвером прописались на одной общей площади 30 м² (двое взрослых, двое детей 7 лет и 4 года).13 Сентября 2017 на аукционе приобрели участок в г. Слуцк, микро р-н инд. жилой застройки “Новодворцы”. Понимая, что средств от продажи квартиры на строительство будет не достаточно, оформили кредит в Беларусбанке на общих условиях.
О каких-либо дополнительных расходах будущим собственникам не сообщалось, в том числе с разрешением на строительство от 13 Октября 2017 не были определены какие-либо компенсации по коммуникациям (решение N2923)
Сейчас на участке ведется строительство. Из СМИ узнали о возможных возмещениях за коммуникации, если они не были заложены в кадастровую стоимость. В отделе архитектуры и строительства Слуцкого райисполкома им сказали, что не располагают достаточной информацией по этому вопросу на данный момент, но дали устное разъяснение о том, что затраты на инфраструктуры не закладывались в кадастровую стоимость участков. Выходит указанным собственникам придется всё компенсировать. Но им не освоить такого масштаба непредвиденные расходы, таким образом данная семья остается по сути без жилья и возможности возмещения вложенных собственных и кредитных средств.

История № 6 (участок в Смолевичском район)
Участок приобретен на аукционе 15.04.2016 . Без возможности подключения к коммуникациям по документам . На словах –не волнуйтесь скоро проведем свет , а там и все остальное. Люди, конечно же верили, потому что газовая труба в 30м от участков, свет в 50м. Цена на аукционе взлетела до 10-15тыс.у.е. ( за эту цену позже продавали участки уже со светом, газом и дорогой. Пришлось строиться по жесткому –без света, воды, дороги. Как приедешь в исполком по вопросам инфраструктуры - все указывают на знаменитые документы :
Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» и Постановление от 01.04.2014г. №298.
Но согласно этим же документам : П 10. Проектирование и строительство внутриквартальной инженерной и транспортной инфраструктуры должны осуществляться опережающими темпами либо параллельно с предоставлением земельных участков для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории. Я так понимаю, если продаете участки , планируйте заранее все коммуникации, чтобы люди не мучались.И началось – создайте кооператив, сделайте проект, люди от безысходности пошли на это , на сегодня оплатили проект за газ, проект за воду – для человека это немаленькие деньги. Пришел черед дороги – опять сделайте сами проект ….
А теперь,оказывается , при сдаче дома выставят счет еще и за все работы???

Просим прокомментировать ситуацию , что будет происходить , если:

1) При вручении разрешения на строительство чиновник обязан был сообщить о величине компенсации, которую нужно будет оплатить до введения дома в эксплуатацию. Это не было сделано , возможно сопоставив цифры человек бы передумал строиться.

2) Решение Смолевичского райисполкома появилось только в 2018 году, возможно ранее и выставлять было нечего , а человек чем виноват (№ 1447 18.06.2018 О некоторых вопросах возмещения затрат на строительство объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры в 2018–2020 годах). Как теперь с этим быть. Люди к этому не готовы.

3) По решению №144 Смолевичского райисполкома для а/г до 2020г просчитан только тариф на питьевую воду, а что тогда с остальным??? Если дом будет сдаваться в 2019 г предъявят только оплату по воде или что?

4) А после сдачи дома , выйдет новое Решение исполкома на 2021-2023г с тарифами по газу, свету, дороге - что еще могут предъявить застройщику после сдачи дома???

Неужели нельзя просчитать какие-то усредненные цифры и понять чиновникам, что человеку, который строится, растит 2 детей, не потянуть такие суммы , у нас не такие зарплаты , чтобы покрыть эти расходы. Если хотели так делать , надо было всю инфраструктуру построить , потом нарезать участки, чтобы сразу видна была цена с учетом всего. А так получился очередной обман населения.